Ilest néanmoins possible d’acheter un bien démembré sur le marché immobilier. Lors d’un achat immobilier, l’usufruit est généralement concédé pendant une durée allant de 10 à 20 ans. Lorsque cette période s’achève, la pleine propriété est reconstituée. Le nu-propriétaire peut alors choisir d’occuper le bien ou de le

Quelles sont les conditions requises pour que la location d’une maison ou d’un appartement en viager soit possible ? Le viager libre est la formule la plus adaptée à la location. En effet, ce type de viager est dit “libre” car il est non occupé par le vendeur. Ce dernier n’use donc ni de son droit d’habitation, ni de son droit d’usufruit. Les viagers libres sont assez rares sur le marché immobilier du viager. En effet, ils ne représentent que 5% des biens disponibles à la vente en viager. Les biens immobiliers mis en vente en viager libre sont généralement des anciens logements mis en location par leur propriétaire. Ne voulant ou pouvant plus s’occuper de la gestion locative de leur bien, il préfère obtenir une rente viagère tout en se libérant de la charge de propriétaire. Le vendeur peut aussi chercher à déduire fiscalement les rentes perçues plutôt que de recevoir des loyers imposables. Peut-on louer à un loyer supérieur à la rente ? En achetant un viager libre, vous pouvez décider de le mettre en location et d’en tirer des revenus locatifs. Cela permettra de payer une partie de la rente due au vendeur selon le même principe qu’un investissement locatif avec la mensualité d’un crédit immobilier. Si vous achetez un bien en viager libre mais déjà loué au moment de la vente alors vous recevrez les loyers du locataire en place. Bien entendu, ce dernier continuera de payer la taxe d’habitation comme dans le cadre d’une location classique. Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que la rente ne peut être payée en totalité ou en grande partie par les revenus générés par le bien en viager. Ainsi, par exemple, l’arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 1982 stipule que le loyer doit être inférieur à la rente viagère car il n’y aurait alors plus d’aléa dans le contrat viager, devenu sans risque partagé entre les 2 parties. De même, un viager loué dont le loyer serait supérieur à la rente viagère pourrait être annulé par la justice pour défaut de prix réel et sérieux. Prenons un exemple [emptybox]Imaginons un appartement vendu en viager libre d’une valeur de 100 000 Euros dont un bouquet de 16 000 Euros comptant. Ce bien est vendu en viager libre mais avec un locataire, en place au moment de la vente, qui paie un loyer mensuel de 800 euros. Si l’hypothèse de calcul de viager que le vendeur a une espérance de vie de 10 ans, on a 100 000 – 16 000 = 84 000 euros à convertir en rente viagère soit 84 000 / 10 ans = 8400 / 12 mois= 700 euros / mois. Ici, on a un loyer de 800 euros pour l’acheteur qui paierait une rente de 700 euros au vendeur. Dans ce cas, les juges peuvent estimer que la valeur du bien est sous-estimée de 12000 euros 100 euros par mois sur 10 ans.[/emptybox] Sur ce cas, on peut comprendre aisément que l’acheteur ne prend aucun risque en signant ce contrat de viager, quelque soit la durée de vie du vendeur hormis celui de ne plus avoir de locataire sur ce bien. Dans le cas ou le viager est vraiment libre au moment de la vente et loué a posteriori de la signature du contrat viager, les juges pourraient jugés, sur une requête des ayants-droits du vendeur, par exemple, que les revenus retirés du bien sont au dessus de la rente viagère. Toutefois, si l’acheteur paie une majeure partie de son viager avec un bouquet apport très important, on peut difficilement lui reprocher un manque d’aléa. En effet, c’est lui qui prend le plus gros risque de payer un peu trop cher son investissement si le viager ne devait pas durer longtemps. De la même manière, si l’acheteur effectue des travaux avant de louer le bien et qu’il peut donc les justifier par des factures, on peut supposer que le bien se valorise uniquement par sa volonté d’investir. Ainsi, en améliorant le bien, il semble logique que l’acheteur puisse louer le logement pour un loyer plus élevé que la rente viagère. Conclusion Bien que la location d’un bien en viager soit possible, il est conseillé de faire attention à ne pas tenter d’amortir trop fortement la rente viagère avec le loyer perçu. En effet, le risque du viager doit être équilibré entre les 2 parties au moment de la signature du contrat. Recevez 21 raisons d'investir dans un viager

Ma"marraine" agee de 85 ans et son mari agé de 82 ans viennent de me faire une donation devant notaire de leur ont pas de vrais liens sanguins avec moi.valeur environ 70.000 euros.un amis me conseille de repasser devant le notaire pour leur racheter en rente viagere la maison, []De droits de successions.il me parle de viager déguisé.il me dit qu il n

Adobe Stock En raison de sa spécificité la transaction porte sur un logement qui n'existe pas encore, la vente sur plans, appelée aussi "vente en l'état futur d'achèvement" VEFA, est strictement réglementée afin de protéger l'acheteur. Certains points doivent néanmoins faire l'objet d'une vigilance toute particulière afin d'éviter un litige ultérieur. Voici les points essentiels de la négociation de votre achat sur certaines mentions relatives aux caractéristiques du futur logement devant obligatoirement figurer dans le contrat de réservation, la réglementation prévoit qu'une notice descriptive, annexée au contrat, mentionne la qualité de la construction, les matériaux utilisés et éventuellement les éléments collectifs prévus dans l'immeuble ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures….Toutefois, l'acheteur a intérêt à réclamer qu'une notice descriptive détaillée ainsi qu'un plan coté de l'appartement réservé - voire de l'immeuble dans son ensemble plans du rez-de-chaussée et des étages - précisant les dimensions de chaque pièce accompagnent le contrat de réservation. Pour avoir valeur contractuelle, ces documents doivent être datés et signés par le promoteur et l'acheteur. Le contrat préliminaire doit aussi indiquer qu'ils sont bien portés en prévoyez des pénalités en cas de retardLe contrat définitif de vente, signé chez le notaire, doit impérativement mentionner dans quels délais le logement sera livré à l'acquéreur par exemple, 12 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire ou de l'ouverture du chantier.Il est également important de fixer des pénalités à la charge du promoteur en cas de retard dans la mise à disposition du logement. La somme à retenir par jour de retard doit être proportionnelle au préjudice causé frais d'hôtel, de voiture, de garde-meuble, de crédit relais….Attention ! La plupart des contrats prévoient que le vendeur ne sera pas responsable du retard dans la livraison lorsque le dépassement du délai est dû notamment à des intempéries ou à des grèves générales dans le secteur du devez-vous payer ?Le total des sommes perçues par le promoteur ne peut excéder 35 % du prix d'achat à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau c'est-à-dire pose de la toiture et exécution de l'étanchéité des terrasses, 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % restant dû est, en principe, payable à la la preuve de l'avancement des travauxIl est toutefois prudent de mentionner dans l'acte d'achat que les appels de fonds devront être motivés par une attestation d'architecte précisant l'état d'avancement des pénalités à l'encontre de l'acquéreur s'il ne paie pas dans les délais sont généralement prévues dans le contrat. Elles sont toutefois plafonnées à 1 % des sommes dues par mois de retard article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation.Préférez la garantie d'achèvement à la garantie de remboursementL'acheteur bénéficie de deux garanties qui lui assurent que sa construction parviendra à bonne fin garantie d'achèvement ou qu'il récupérera les sommes qu'il a versées garantie de remboursement si la construction venait à être abandonnée. Ces deux garanties sont alternatives et non cumulatives. L'une ou l'autre doit être prévue dans le contrat notarié sous peine de nullité de la garantie d'achèvement extrinsèque c'est-à-dire la caution fournie par un établissement financier extérieur est la plus protectrice de l'acquéreur, assuré ainsi de voir son projet mené à des réserves, même pour des défauts minimesÀ la livraison de l'appartement, une visite approfondie s'impose ; prenez soin de mentionner dans un procès-verbal écrit tous les désordres ou défauts de conformité même les plus minimes on parle de "réserves".Il est judicieux de demander aussi au promoteur une copie du procès-verbal de réception qui a eu lieu auparavant avec les entrepreneurs les défauts qui ont été relevés à cette occasion y sont le logement n'est pas conforme aux prévisions du contrat, l'acquéreur doit consigner le solde du prix d'acquisition 5 % maximum sur un compte spécial ouvert auprès d'un séquestre Caisse des dépôts et consignation, huissier de justice….La restitution du dépôt de garantie lors d'un achat sur planL'acheteur dispose d'un délai de sept jours à compter de la réception du contrat de réservation pour revenir sur sa décision et récupérer entièrement son dépôt de garantie, selon l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l' l'article R. 261-31 du même code impose également la restitution du dépôt de garantie dans cinq autres cas le contrat de vente n'est pas signé à la date prévue dans le contrat de réservation ;le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;les prêts proposés par le vendeur et non par le client ne sont pas obtenus le montant consenti est inférieur de 10 % à ce qui était prévu ;l'un des équipements promis ascenseur, vide-ordures, chauffage central ne sera pas réalisé ;le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés disposition des pièces, surface diminuent de 10 % la valeur du remboursement doit alors avoir lieu dans un délai maximal de trois mois à compter de la demande de remboursement adressée par l'acheteur en recommandé avec accusé de réception au vendeur et au dépositaire.

1Français sur 3 sera âgé de 60 ans ou plus en 2050. Nous sommes tous concernés par ce contexte socio-économique difficile et préoccupant. Le viager permet aux enfants de maintenir à domicile leurs parents dans de bonnes conditions ou à y recourir pour permettre de financer sereinement la maison de retraite.

^{Suite à un héritage, on se retrouve parfois propriétaire en indivision avec d'autres co-héritiers. Il est pourtant possible de devenir pleinement propriétaire du bien en s'agit d'acheter la maison de ses parents après leur décès, la situation peut être délicate, il faut procéder à l'opération sans léser les autres membres de la par régler les droits de succession et les premières soultesAvant toute chose, la succession du bien immobilier en question doit être pleinement co-héritiers doivent s'acquitter dans les délais des droits de succession et des frais de notaire lire aussi Financer des frais de succession avec un crédit hypothécaireSi le parc immobilier n'a pas pu être réparti équitablement entre les co-héritiers par le notaire, certains reçoivent des parts des biens immobiliers et d'autres doivent être dédommagés les héritiers ayant reçu les parts d'un bien doivent verser une somme d'argent, appelée soulte, aux autres héritiers qui n'ont pas pu percevoir un héritage de la maison familiale en succession dans la cadre d'un co-héritageDans le cas où plusieurs co-héritiers se retrouvent propriétaires en indivision, un des co-héritiers peut racheter le bien aux autres et ainsi devenir propriétaire théorie, les co-indivisaires sont libres de sortir de ce statut. En pratique, si l'on souhaite devenir propriétaire exclusif du bien, il faut racheter les parts des autres co-indivisaires et cela nécessite leur accord."Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention"Source article 815 du Code civilAcheter le bien hérité suite à un décès, étape par étapeRetrouvez ci-dessous des informations à propos du rachat d'une maison familiale après une succession. Ces conseils sont donnés à titre indicatif et s'appliquent dans le cadre d'une négociation amiable et de bonne foi entre les 1 déterminer le montant des soultesLa première étape consiste à faire le point sur les quote-parts indivises et leur plupart du temps, les co-héritiers d'un bien reçoivent des parts de valeur équivalente, il se peut cependant que l'indivision ait été prononcée avec des parts inégales entre les s'agit ici de déterminer qui sont les propriétaires du bien et quelle est la quotité de leur part quel pourcentage du bien détiennent-ils.Par exemple, une fratrie de 4 personnes se partage un bien avec des parts indivises équivalentes, chacun d'eux est propriétaire à 25% du bien 4 quote-parts à 25% sont égales à 100% du bien.Pour déterminer la valeur de la part, il suffit de multiplier la valeur vénale du bien par la fraction de la part. Afin d'éviter tout litige, il est recommandé de faire expertiser le bien par un professionnel afin d'obtenir une estimation de l'exemple le bien hérité est estimé à 4 millions d'euros, chaque co-indivisaire possède donc une part valant 1 million d'euros 25% de 4 millions d'euros équivalent à 1 million d'euros.Étape 2 liquider l'indivisionCette étape est nécessaire afin qu'aucun des co-indivisaires ne se sente lésé. Comme pour une entreprise, le bien doit faire l'objet d'un bilan effet, chacun des co-indivisaires doit participer équitablement aux frais engendrés par la possession du bien tout comme chacun doit percevoir des revenus équitablement si le biens génère des revenus s'agit ici de mettre les compte à plat si le bilan est déficitaire, chaque co-indivisaire doit avoir dépensé les mêmes sommes dans l'indivision. Si un indivisaire a dépensé plus que les autres, il doit être dédommagé par ceux qui ont dépensé le bilan est excédentaire notamment pour les biens mis en location, chacun doit avoir perçu les mêmes revenus. Si un indivisaire a perçu lus de revenus que les autres, il doit les 3 rachat des parts devant notaireLe rachat des parts est considéré comme une opération immobilière. L'indivision doit donc se finir là où elle a commencé devant un notaire. La personne souhaitant acheter les parts des autres doit donc anticiper le paiement des frais de notaire et droits d' un crédit pour racheter une maison suite à une successionPraxiFinance dispose de formules de crédit spécialement adaptées aux problématiques liées à une hypothécaire de rachat de partsÀ partir de 500 000 €Sans apport, sans assurance emprunteur et sans limite d'âgeDemande en ligneSous réserve d'éligibilitéUn crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous de cas clientGrégoire et sa sœur Geneviève ont hérité d'un immeuble à Paris. Grégoire souhaite s'en séparer, Geneviève voudrait le conserver. Elle a contracté un prêt hypothécaire afin de racheter rapidement les parts de son frère. Lire le cas-clientPraxiFinance prêts sur-mesure pour les succession depuis 1990Depuis plus de 30 ans, nous obtenons des crédits sur-mesure pour les propriétaires clientèle est composée de dirigeants d'entreprises et de particuliers qui, malgré de beaux revenus et un beau patrimoine, ne parviennent pas à obtenir un crédit adapté à leur besoin auprès des banques nous, un bien immobilier est un actif sûr qui doit permettre à son propriétaire de développer ses projets personnels et pour nous présenter votre besoin ou déposez une demande en aller plus loin Comment racheter une soulte ? Racheter une soulte suite à un divorceSortir de l'indivision en rachetant des parts} Bonjour pour la petite histoire, mes parents ont fait construire une maison en 1979. Mon père est décédé en 1989, ils Mon père est décédé en 1989, ils Doctissimo Pourquoi faire appel à un service de débarras pour une maison ? Une vente, un décès, une succession,... autant de raisons successibles de vider partiellement ou complétement votre maison. Les professionnels du débarras sont formés à réaliser leurs prestations peu importe les conditions d’accès, dans n’importe quelles pièces de la maison. Les débarras les plus demandés sont les débarras de cave, les débarras de grenier ainsi que les débarras de jardin. Mais quels sont les raisons principales qui amènent à faire appel à un professionnel du débarras ? Débarras d’une maison en vue d’un déménagement Le débarras peut se réaliser suite à différentes étapes de vie, souvent traumatisantes. Vous pouvez, par exemple, avoir besoin de faire appel à un professionnel du débarras de maison dans le cadre d’une séparation ou encore d’une mutation, ces instants de vie occasionnant souvent un déménagement. Ainsi, pour éviter de transporter de trop nombreuses affaires entre son ancien logement et son nouveau logement, la solution du débarras de maison est donc idéale, pour se défaire, à petit prix, d’un certain nombre d’équipements. Le débarras de maison peut également se réaliser avant de faire appel à un professionnel du déménagement. Ainsi, votre volume à déménager sera moins important, et donc le coût de la prestation de déménagement moins élevé ! Débarras d’une maison dans le cadre d’une succession Le débarras de maison peut également se réaliser dans une autre étape traumatisante lié au décès d'un proche une succession. Généralement, dans le cadre d'une succession, la tâche est importante étant donné le nombre d’objets et équipements présents puisque la maison doit être totalement ou quasi totalement vidée. Il faut alors envisager de faire appel à des professionnels du débarras afin de vider la maison anciennement occupée avant d’être souvent mise en vente suite à la succession. Le débarras est souvent à organiser avec plus de précaution si, par exemple, plusieurs héritiers sont déterminés. N’hésitez pas à demander conseil sur l’organisation d’un débarras suite à une succession à votre professionnel, ils sont habitués à être confrontés à ce genre de situation. Débarras d’une maison suite au départ d’un parent en maison de retraite Un débarras est également souvent nécessaire lorsqu'un parent ascendant père, mère, oncle, tante,... quitte la maison qu'il occupe pour partir en maison de retraite. Il faut alors vider la maison dans laquelle il habite, partiellement ou totalement, selon les projets futurs concernant le bien. Débarras de quelques meubles Le débarras peut vous vous être utile lorsque vous avez simplement besoin de vous débarrasser de quelques meubles ou déchets. La prestation est alors sur-mesure, où vous indiquez au professionnel quels sont les équipements à débarrasser durant la prestation de débarras de maison. Débarras d’une maison après une location Si vous êtes propriétaire d’une maison que vous avez louée à des locataires durant un certain temps, il se peut que vous retrouviez votre logement dans un état déplorable. Même si votre maison est quasiment vide, il peut rester des meubles cassés ou des déchets volumineux à jeter. Il vous faudra alors procéder à un constat d’huissier et un devis d’une société de débarras-nettoyage pour vider et remettre au propre votre maison afin de pouvoir de nouveau la proposer à la location. Débarras dans la maison d’une personne atteinte du syndrome de Diogène Le syndrome de Diogène est un syndrome décrit par Clarck en 1975, qui caractérise un trouble du comportement conduisant à des conditions de vie négligées, voir insalubres. Ce syndrome est une forme d’accumulation compulsive ou syllogomanie. On retrouve ce type de syndrome pour les personnes âgées souffrant de solitude après la mort d’un conjoint ou d’un parent proche par exemple. Ce comportement peut être également encouragé par des problèmes financiers. A noter qu’il existe des traitements spécifiques pour stopper ce syndrome. Les maisons des personnes souffrant de cette maladie de Diogène sont le plus souvent très encombrées par les équipements et déchets accumulés. On parle alors de Nettoyage Diogène » ou bien encore de Nettoyage de maison insalubre ». Faire appel à un service de débarras est donc indispensable tant la tâche est considérable dans ce cas. Bon à savoir En choisissant On vous débarrasse, comparer les pros et économiser sur le prix du débarras de votre maison. Je demande un devis immédiat Les 3 solutions de débarras maison Le débarras gratuit de maison Si la récupération de vos biens par le professionnel couvre la totalité de ses frais de débarras, votre débarras de maison sera alors totalement gratuit ! Le professionnel se déplacera sur le lieu du débarras pour estimer le coût de sa prestation et la valeur de vos équipements récupérables pour vous faire un devis au plus juste. Généralement, les équipements tels que des canapés ou l’électroménager, en fonction de leur ancienneté et de leur état, sont repris pour une certaine somme d’argent permettant ainsi d’équilibrer avec les frais du débarras réalisé par le professionnel. Le débarras de maison facturé Une fois que le professionnel s’est déplacé chez vous afin d'estimer la valeur de vos biens à récupérer, si la récupération de vos biens ne couvre pas la totalité des frais de la prestation, le débarras vous sera alors facturé au m3, en déduisant les objets de valeur récupérables. Votre débarras vous coûtera moins cher ! A noter que certains professionnels facturent au m3 selon le type de déchets déchets en bois, verres, les archives, les déchets verts, les souches et troncs, la ferraille, etc… car les frais de dechetterie diffèrent selon les types de matériaux à jeter. Le débarras de maison valorisé Le professionnel, lorsqu’il se déplace, peut estimer en toute transparence, que la valeur de vos biens est supérieure aux frais de sa prestation de débarras. Votre débarras est alors dit Valorisé », c’est-à-dire que vous allez en générer un bénéfice grâce à vos objets de valeur que le professionnel aura récupérés. Avec un débarras valorisé, vous êtes débarrassé de vos équipements et vous gagnez de l'argent !

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Celasignifie que le vendeur ne jouit plus de la propriété. Par conséquent, dans ce cas, les conditions de paiement sont différentes. La valeur de la propriété, qui est vendue dans la vie libre, se compose uniquement d’un bouquet et d’une pension. Cela permet au vendeur propriétaire d’augmenter son pouvoir d’achat en fournissant Crédit Photo nullLorsqu’une personne décède en laissant une propriété maison, terrain, bois… à ses enfants, ceux-ci en deviennent propriétaires en indivision. Chaque enfant détient, sur cette propriété, une part proportionnelle à ses droits dans l’héritage, et toutes les décisions concernant ce bien sont prises par l’ensemble des héritiers. Il est toutefois possible de sortir de l’indivision en attribuant définitivement la propriété d’un bien à un indivisaire. Mais il faut pour cela procéder à un partage» devant le est la différence entre ce partage et une vente immobilière?Ce partage notarié est très différent d’un acte de vente il n’y a pas de diagnostic technique à réaliser, ni d’avant-contrat à signer, il n’y a pas de droit de préemption au profit de la mairie, ni de droit de rétractation pour celui qui souhaite se voir attribuer le bien. Ce dernier ne disposera d’ailleurs, après le partage, ni de la garantie des vices cachés, ni de la garantie d’éviction qui protège d’ordinaire l’acquéreur lorsque, après la vente, quelqu’un occupant, voisin revendique un droit quelconque sur le bien. Si, en revanche, le bien est vendu à un tiers, l’opération est soumise aux règles classiques de la vente que, lors de la vente ou du partage d’un bien indivis, les héritiers qui occupent le logement à titre de résidence principale bénéficient d’un droit préférentiel sur ce bien ils sont prioritaires pour le racheter. Et en cas de pluralité d’occupants, c’est le conjoint survivant qui a la priorité. Il a, par ailleurs, le droit d’occuper le logement gratuitement pendant un an.» Comment s’organiser pour conserver une maison de famille?En tout état de cause, si vous envisagez un partage, ne brûlez pas les étapes demandez d’abord l’accord de principe, oral ou écrit, de vos frères et sœurs sur l’opération de partage. Vous pourrez ensuite déterminer ensemble le prix du évaluer le prix des parts?L’estimation du prix du bien peut être réalisée très classiquement par un agent immobilier. Mais si les relations dans la fratrie sont un peu tendues, vous devrez peut-être d’abord vous entendre sur la manière d’évaluer le bien. Dans ce cas, vous pouvez charger des avocats de négocier une convention prévoyant la manière dont le prix sera fixé. En général, un expert indépendant est désigné pour évaluer le tous les cas, celui qui souhaite conserver le bien doit verser une compensation, appelée soulte», aux autres indivisaires. La soulte est proportionnelle à la quote-part des droits de chacun dans l’indivision. Elle est due au moment du partage et en un seul versement. Vous pouvez cependant demander des délais de paiement à vos frères et sœurs, voire seulement à certains d’entre eux. Ils peuvent exiger que les sommes dues portent intérêt. Dans ce cas, c’est à vous de négocier le taux, mais sachez qu’il est courant de retenir le taux d’intérêt légal. Sachez aussi qu’en contrepartie du paiement différé, les coïndivisaires peuvent vous demander des garanties caution solidaire, etc..» Cinq choses à savoir sur Patrim, l’outil public d’estimation d’un logementSi, après le partage, l’un des coïndivisaires se rend compte qu’il a été lésé dans le calcul de sa part avec une différence de valeur de plus d’un quart, il pourra agir en justice pour se faire dédommager. Cette action, quand elle est faite dans les deux ans suivant le partage, permet à la personne lésée de demander un complément, en numéraire ou en si la fratrie n’arrive pas à se mettre d’accord?Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord avec vos frères et sœurs sur le principe du partage ou sur ses modalités, vous pouvez tenter d’obtenir l’attribution du bien indivis, grâce à un partage judiciaire. Pour cela, vous devez saisir le tribunal de grande instance TGI du lieu d’ouverture de la succession. Vous aurez besoin d’un avocat pour vous assister tout au long de cette procédure complexe. Il vous faudra assigner l’ensemble des coïndivisaires, même ceux qui sont d’accord pour vous céder leur part. L’assignation doit contenir un descriptif sommaire du patrimoine à partager, vos intentions en matière de répartition des biens et les raisons qui vous ont empêché de parvenir à un partage juge nommera un notaire qui aura un an renouvelable en cas de complications pour rédiger un projet de partage. Si tous les indivisaires approuvent ce projet, le partage est prononcé. Sinon, le notaire consigne les points d’accord et de désaccord dans un procès-verbal. Le juge statuera alors sur les points de désaccord et renverra l’affaire devant le notaire afin qu’il rectifie l’acte de partage. En cas de refus de signer persistant, le dernier mot reviendra au magistrat, qui prononcera définitivement le partage.

Enfantd'un premier lit en concurrence avec ses demi-frères ou soeurs, relations tendues entre enfants et beaux-parents, détournements de successions Sept cas de figure analysés par Jean

L'indivision est un régime de partage d'un bien courant mais complexe - PublicDomainPictures / PixabayL'indivision est un régime beaucoup plus fréquent qu'on ne le pense pour se partager un bien, notamment immobilier. Mais son fonctionnement peut être complexe. Notre guide pour tout régime de l'indivision est souvent méconnu des Français. La plupart d'entre eux y sont pourtant généralement confrontés au moins une fois dans leur vie, à l'occasion d'un divorce ou d'un héritage. Voici tout ce qu'il faut savoir sur le fonctionnement de ce régime juridique qui encadre la propriété d'un bien, notamment immobilier. Un dossier constitué avec l'aide de Jérôme Barré, avocat associé du cabinet de l'indivisionL'indivision peut porter sur tous types de biens, que ce soit des actions, des meubles meublants, des obligations, un contrat ou encore une maison ou un appartement. L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient encore individualisées "chacun en a sa part mais tout le monde l'a en entier", résume Jérôme a 3 caractéristiques 1 C'est un droit individuelChacun chaque indivisaire est propriétaire d'un droit qui lui est L'indivision n'est pas forcément organiséeCe droit porte sur une fraction d'un bien indivis, sans que les processus de décision ne soient nécessairement organisés à l'avance. Cette situation peut conduire à de nombreux blocages. En effet, il faut l'accord de chacun des indivisaires pour les décisions les plus importantes voir plus bas. Notamment, on ne peut pas, en principe, forcer l'un des indivisaires à vendre un bien, même s'il est en minorité. Pour éviter ces situations de blocage, il est possible d’organiser la gestion de l’indivision en en fixant les règles du jeu par la mise en place d’une convention d’indivision voir plus bas.3 Ce droit est précaire"Nul n'est censé rester dans l'indivision", souligne Jérôme Barré. Tout indivisaire a le droit de provoquer la vente en vue du partage du bien, quelle que soit l’importance et la valeur de sa part indivise au sein de l'indivision. Dit autrement, si on ne peut pas forcer un indivisaire à vendre, on ne peut pas non plus l'empêcher de sortir de l’indivision. Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite ventre sa quote-part, aucun des autres indivisaires ne peut, en principe, s’y opposer. Cette situation peut amener à la vente de l'ensemble des biens lorsque les autres indivisaires n'ont pas les moyens de racheter les parts du une situation "volontaire" ou "subie"?L'indivision peut être "subie" on dit alors qu'elle est d'origine légale ou être "choisie" on dit alors qu'elle est d'origine conventionnelle.Des acheteurs peuvent faire le choix d'acheter à deux ou plus en indivision. Il s'agit de l'une des solutions les plus simples du point de vue des démarches à effectuer. Ce peut être le cas par exemple pour l'achat d'une résidence de vacances à plusieurs ménages, ou l'achat d'une propriété par un couple en l'indivision peut également être "involontaire", liée à un événement de la vie l’indivision peut ainsi trouver son origine dans une succession lorsqu'il y a plusieurs héritiers, un divorce, ou encore dans la dissolution d'une société. Par exemple, au décès d’un conjoint marié sous le régime de la séparation de biens, le conjoint survivant et les enfants du couple peuvent se retrouver en indivision sur un certaines donations peuvent entraîner a posteriori une situation d’indivision. Par exemple, lorsque des parents donnent la nue-propriété indivise d'un bien à leurs enfants sans pouvoir établir de distinction entre eux et qu'ils s’en réservent l'usufruit. Au décès des parents, les enfants deviendront propriétaires indivis du bien, ils en avaient d’ailleurs été nus propriétaires indivis. De fait "l'indivision est un régime beaucoup plus commun qu'on ne le pense", commente Jérôme décide en indivision et dans quels cas l'unanimité est-elle requise?Le régime légal de l'indivision est défini par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Dans le cadre d'une indivision, certaines décisions doivent être prises à l'unanimité, d'autres nécessitent la majorité des deux tiers des indivisaires, et enfin d'autres encore peuvent être le fait d'un indivisaire indivisaire seul Un indivisaire a le droit de prendre seul des mesures dites "conservatoires" au profit de l’indivision toute entière. Il s'agit des actes matériels ou juridiques qui sont nécessaires pour préserver le bien ou éviter sa perte et ce, "même si ces mesures ne présentent pas un caractère d'urgence" article 815-2 du Code civil.Cela peut par exemple concerner la remise en location du bien. Il y a cependant quelques principes à respecter. Par exemple, on ne pourrait pas avantager un locataire en particulier. Il faut aussi que la location présente un intérêt conservatoire. Cela ne serait pas le cas s’agissant d'une maison de vacances que les indivisaires se partageraient au gré de leurs décisions. Parmi les autres exemples de mesures conservatoires nécessaires, on peut citer la souscription d'un contrat d'assurance ou une mise en demeure de payer à un de financer ces dépenses, l’indivisaire pourra utiliser les fonds de l'indivision "sur lesquels il est présumé avoir la libre disposition". Il faut cependant que les dépenses soient considérées comme raisonnables ou proportionnées aux enjeux et/ou à la valeur du bien. Un indivisaire ne pourrait pas forcer les autres indivisaires à dorer à l'or fin les poignées d'une modeste maison de campagne par cas de refus des co-indivisaires de contribuer au financement, "le cas échéant, un indivisaire s’adressera au juge du Tribunal de Grande Instance afin de réclamer aux autres indivisaires le paiement de la quote-part leur revenant", précise Jérôme majorité des deux tiers des indivisaires La majorité des deux tiers est requise pour les actes d'administration relatifs aux biens, c’est-à-dire des actes relevant de la gestion normale du bien ayant pour but d’en conserver la valeur ou de le faire fructifier. A cet égard, "il peut s’agir de la signature d'un mandat de gestion, de la réalisation de certains travaux d’amélioration des biens, de la vente de biens meubles pour payer des dettes de l’indivision, de la signature ou du renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial et artisanal", détaille Jérôme l'unanimité Les actes "graves" doivent être décidés à l'unanimité. Il s’agit de l’ensemble des actes qui n’entrent pas dans le cadre de la gestion normale du bien en indivision et qui seraient susceptibles d’en compromettre la le plus parlant est celui de la vente du bien immobilier. Il pourrait également s’agir "de la réalisation de gros travaux tels que l’extension d'un bâtiment, la construction d’une piscine, de la conclusion d’un bail commercial ou rural, ou encore de la souscription d’un emprunt au nom de l’indivision ou encore consentir une hypothèque", décrypte Jérôme sont les droits des indivisaires ?Chaque indivisaire a le droit d'utiliser le bien indivis en fonction de ses besoins, "à la condition que cet usage soit conforme à la destination du bien et ne compromette pas les droits concurrents des autres indivisaires", note Jérôme indivisaire a également le droit de jouir de sa part des revenus ou des bénéfices annuels de l'indivision. Il peut obtenir une avance en capital si l'ensemble des indivisaires donnent leur ailleurs, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué" article 815 du Code civil. C'est l'un des principes fondamentaux de l’indivision. Le droit de provoquer la vente en vue du partage est un droit absolu un seul indivisaire peut le décider, même si son unique but est de nuire aux autres indivisaires, imprescriptible et impératif il s'impose quoi qu'il arrive, y compris au juge.Conséquence du droit de demander le partage chaque indivisaire aura la faculté de disposer de ses droits indivis. Ainsi, si l'un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part, aucun des indivisaires ne peut s'y l'indivisaire dispose également d’un droit de préemption. Autrement dit, lorsqu'un autre indivisaire veut céder ses parts, il doit proposer en priorité le rachat aux autres indivisaires Ainsi, si un indivisaire souhaite céder ses parts à un acquéreur étranger à l’indivision, il doit, en premier lieu, faire connaître aux autres indivisaires les prix et conditions de la cession envisagée. Les autres indivisaires auront alors un mois pour prendre position. Si aucun d'entre eux n'est preneur, il a alors le droit de vendre ses parts à un notera que le droit de préemption ne peut pas être exercé contre le bénéficiaire d’une donation par exemple, dans le cadre d’une donation des parts indivises à ses enfants.Quels sont les obligations des indivisaires ?En face des droits, les indivisaires ont bien sûr des obligations. L'indivisaire doit notamment veiller à la conservation du bien, participer aux dépenses et s'acquitter des se passe-t-il en cas de blocage ?En pratique, le consentement de l’ensemble des co-indivisaires peut être difficile à obtenir, conduisant à des situations de blocage, en particulier lorsque l’unanimité est requise pour effectuer certains actes de principe, un indivisaire qui souhaite réaliser un acte portant sur un bien indivis peut solliciter l’autorisation du juge lorsque le refus de l’un des indivisaires met en péril l’intérêt ailleurs, il existe une procédure judiciaire spécifique en cas de blocage de la vente d'un bien par un ou plusieurs indivisaires. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires peuvent faire appel au juge TGI à condition de représenter la deux tiers des droits indivis. Ils doivent alors faire une demande d’aliénation devant notaire avant de demander au TGI d'autoriser la vente. Attention cependant car il ne faut pas que cela porte atteinte de façon excessive aux droits des indivisaires réfractaires à la vente. Par exemple, on ne peut pas vendre à prix cassé dans ce défaut d'accord entre les indivisaires, le droit d'usage du bien indivis par exemple qui peut profiter d'une maison et quand pourrait également être réglementé par le ailleurs, lorsque certains indivisaires refusent de contribuer aux charges, un indivisaire même seul pourrait recourir au conventions d'indivisionL'indivision mal préparée ou mal organisée est source de conflits entre les différents indivisaires et les situations de blocage sont très courantes dans la pratique. Il est toutefois possible de prévenir certaines de ces situations conflictuelles en réglant l’exercice des droits indivis par le biais d’une convention d’indivision. Une convention d’indivision est un contrat entre les indivisaires qui organise les rapports au sein de l'indivision. La liberté de s'organiser est alors très grande, pour autant, il ne saurait être dérogé à certains principes du régime légal de l’indivision qui demeureront certaines limites, une convention pourra obliger un maintien temporaire dans l’indivision pour une durée maximum de 5 ans, notamment afin d’en pérenniser la gestion, limitant ainsi le droit de partage des outre, la convention peut prévoir que la prise de certaines décisions sauf la vente ne nécessitera qu’une majorité plus souple des indivisaires par exemple, au-dessus de 50% des parts indivises. La convention peut également organiser l’usage et la jouissance des biens indivis, prévoir la désignation d’un gérant, organiser des modalités de sorties plus souples des indivisaires, ou encore prévoir une clé de répartition des droits, bénéfices et pertes entre les indivisaires. Une convention peut ainsi prévoir qu'au moment de la sortie ou du débouclage de l’indivision, ceux qui ont engagé plus de fonds ou pris plus de temps pour la réalisation du projet obtiennent un fruit supérieur à ceux des indivisaires qui n’auraient pas contribué faut bien sûr obtenir le consentement de tous les indivisaires au moment de la signature de la convention. Par ailleurs, il sera préférable de faire appel à un avocat spécialisé ou un notaire pour rédiger la convention, ce qui coûte généralement quelques milliers d' sort-on d'une indivision ?La sortie d'une indivision correspond à la vente du bien indivis en vue du partage du fruit de cette vente. A n'importe quel moment, le partage peut être décidé à l'amiable à l'unanimité des indivisaires ou être provoqué via une procédure judiciaire devant le il a été précédemment expliqué, sous certaines conditions, une convention d'indivision peut prévoir un sursis au partage pour une durée maximum de 5 ans renouvelable tacitement. Ainsi, l’indivision peut durer au minimum 5 ou 10 ans. Ledroit de retour. Marié ou non, chacun peut déshériter complètement ses parents. Seule limite : le droit de retour. Ainsi, si les père et/ou mère ont donné des biens à leur enfant mort sans descendance, ils peuvent reprendre ces biens dont le compagnon survivant (marié ou pacsé) n'héritera pas. Si vous souhaitez percevoir un revenu tout en ayant la garantie que votre logement restera dans le patrimoine familial, la vente en viager à un membre de votre famille est envisageable. Cependant, vous devez effectuer cette vente en toute connaissance de cause. Veillez à ce que la vente se déroule dans les mêmes conditions que lors d’une vente avec une personne inconnue ne cédez pas votre bien à un prix anormalement bas, et demandez le versement de la rente de façon assidue, sous peine de voir la vente requalifiée en donation déguisée. © gstockstudio Sommaire Vous pouvez vendre un bien immobilier à vos enfants Il est parfaitement possible de vendre votre logement à l’un de vos enfants, qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé. La vente se déroulera de la même façon que lors d’une vente avec une personne inconnue. Votre enfant devra vous verser une somme de départ que l’on appelle le bouquet, ainsi qu’une rente viagère définie dès le départ et qui vous sera versée de façon régulière. Pensez bien à anticiper les aléas éventuels Si vous vendez votre bien à l’un de vos enfants, sachez que le reste de la fratrie pourra réclamer une compensation financière à votre décès, lors de la succession. Il s’agit donc d’en discuter en amont avec tous vos enfants et d’obtenir l’accord de chacun d’entre eux avant même d’entamer les démarches liées à la vente de votre bien. Notez bien que si vous vous réservez l’usufruit de votre bien durant toute la durée du viager, vous en serez le propriétaire aux yeux de l’administration fiscale à votre décès le bien tombera alors dans la succession et votre enfant sera donc redevable des droits de succession. Pour pallier à cette présomption, il est conseillé aux vendeurs de ne se réserver qu’un simple droit d’usage et d’habitation. Conseils SeLoger Veillez bien à vendre votre logement à un prix juste, qui sera égal à celui du marché. Ne le cédez surtout pas à un prix anormalement bas, même s’il s’agit de votre enfant. En effet, dans les cas de ventes en viager entre membres de la même famille, le fisc s’interroge toujours afin de savoir s’il ne s’agit pas d’une donation déguisée, et votre enfant n’échappera pas à un contrôle. Une vente en viager est soumise dans certains cas aux frais de notaire Si vous souhaitez transmettre une partie de votre patrimoine à un neveu, un cousin, ou tout autre membre de votre famille éloignée et ne faisant pas partie de vos héritiers légaux, la vente en viager peut être une solution adéquate. En effet, à votre décès, cette personne ne sera pas redevable des droits de succession, la vente en viager ne donnera lieu qu’au paiement des droits de mutation classiques, à savoir environ 7 % à 8 % de frais de notaire. Quoiqu’il en soit, la vente doit se dérouler dans les mêmes conditions que lors d’une vente classique avec une personne inconnue. Le versement du bouquet et de la rente viagère doit donc être réel et effectif, et leur montant ne doit pas être dérisoire, sous peine de voir requalifier la vente en donation déguisée par l’administration fiscale, qui infligera à votre acheteur le paiement des droits de succession ainsi que des majorations. Références juridiques Article 751 du Code Général des Impôts disposant que le vendeur d’un bien en viager en reste le propriétaire fiscal s’il se réserve l’usufruit de son bien durant le viager. Article 918 du Code civil portant sur les soupçons de donation déguisée.​ .

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